Merak Ettikleriniz

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanun’da gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

KAT İRTİFAKI KULLANMA İZNİ SONRASI KAT MÜLKİYETİNE ÇEVRİLİR.

Bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı verilmektedir.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri ortak yerler olarak kabul edilir.

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve altyapı tesisleri, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

Çatı, duvar, kolon, kiriş gibi bilinen kavramların yanında bir parseldeki mülkiyete konu bağımsız bölümlerin (tenis kortu, spor alanı, sosyal tesis, yüzme havuzu, otopark vb.), başka parsellerin ortak yeridir.

Birkaç katlı ve her katında bir veya birkaç daire bulunan yapıya verilen isimdir.

Bir bina içinde birkaç ailenin ayrı ayrı kısımlarda oturabilmesi için kapılan ayrı bölüklerden teşekkül eden ve her birinin lüzumu kadar odaları, banyosu ve mutfağı bulunan bina kısımlarıdır ki her biri ayrı bir ev mahiyetindedir.

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere eklenti denir.

Örnek: apartman dairesine tahsis edilmiş KÖMÜRLÜK, DEPO, OTOPARK ALANI gibi yerler eklentidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 27.maddesinde, emredici hükümlere aykırı olmamak şartıyla ana gayrimenkulün yönetimi “kat malikleri genel kuruluna verilmiştir.

Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan, ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloka ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir.

Yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluşması için gerekli girişim çağrılarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulması öngörülebilir.

Geçici yönetimin nasıl oluşacağı ve ne zamana kadar devam edeceği YÖNETİM PLANINDA belirlenir.

  • Tüm kat maliklerinin 4/5’i oranında oy verilmesi gerekir.
  • Toplantıya katılanların sayısı üzerinden bu oran hesaplanmaz.
  • Belirtilen sayıdaki çoğunlukla alınmamış kararlar “YOK” hükmündedir.

Her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir.

Bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

Örneğin; 30 daireli bir apartmanın 18 dairesi tek bir kişiye ait olduğunda; sadece (30/3=) 10 daire için oy kullanabilecektir.

Kat malikleri toplantısına KİRACILAR da çağrılabilmektedir. Ancak oylarının geçerli olabilmesi için kiracının oturduğu taşınmazın malikinin kendisine vereceği vekaletnameyi ibraz etmesi gerekmektedir. Bu vekaletnamenin noter onaylı olması zorunlu olmayıp, yazılı olması yeterlidir.

BU TÜR VEKALETNAMELER ÖZEL OLABİLECEĞİ GİBİ (yani sadece o toplantıya mahsus), YAPILACAK TÜM TOPLANTILARDA OY KULLANMAYA YETKİLİ OLARAK DA DÜZENLENEBİLİR.

Vekaletnamenin noter onaylı olması zorunlu olmayıp, yazılı olması yeterlidir.

“Enerji Kimlik Belgesi” uygulaması için Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinin Geçici 4. maddesinin birinci fıkrası gereğince 01 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı alan binalar yeni bina, bu tarihten önce yapı ruhsatı alan binalar mevcut bina olarak değerlendirilmektedir.

Bu tanıma istinaden 1 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış binaların (yeni binalar), yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması aşamasında Enerji Kimlik Belgesini ilgili idareye (belediye) sunması gerekmektedir. Aksi takdirde, yapı kullanma izin belgesi kanunen verilmemektedir.

Mevcut binalar ve 1 Ocak 2011 tarihinden önce yapı ruhsatı almış ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanununun yayımı tarihinden itibaren on yıl içinde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir. Kısaca, mevcut binalar kanunen 2 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesi almak zorundadır.

Enerji Kimlik Belgesi (EKB), düzenleme tarihinden itibaren 10 yıl geçerlidir.

  • Yönetim planı yapmak, gerektiğinde değiştirmek,
  • Yönetmelik yapmak, gerektiğinde değiştirmek,
  • Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesine karar vermek,
  • Anagayrimenkulde yenilik ve ilaveler yapılmasına karar vermek,
  • Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleriyle ilgili kararları vermek,
  • Yöneticiye (veya yönetim kuruluna) verilenler dışında kalan yönetim iş ve işlemlerini yürütmek,
  • İşletme projesi hakkında karar vermek,
  • Belirtilen zamanlarda hesapları incelemek,
  • Yönetici (veya yönetim kurulunun) ibrası hakkında karar vermek,
  • Yönetici (veya yönetim kurulunu) denetlemek, gerekiyorsa bu iş için denetçi (veya Denetim Kurulu) tayin etmek,
  • Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden ötürü kat malikleri arasında yahut bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıkları çözümleyerek karara bağlamak.

Bir yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır. Apartmanlarda bulunan daireler, depolar, mahzenler, iş merkezlerindeki ofisler, bürolar vb. yerler kat mülkiyetine konu alanlardır.

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe ana gayrimenkul adı verilir.

  • Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
  • Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, hava gazı ve elektrik tesisleri ve aynı zamanda telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri,
  • Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri

apartmanlarda ortak yer olarak kabul edilir.

Bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıya “toplu yapı”/”site” denir.

Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine BAĞIMSIZ BÖLÜM denir.

Örneğin; kat, daire, dükkan, ticari depo, garaj birer bağımsız bölümdür.

Ana gayrimenkulün arsası üzerinde bulunmak şartıyla ana yapının dışında da OLABİLİR.

Toplu yapıda bulunan tüm kat maliklerinden oluşan kuruldur.

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

BU YETKİ, YÖNETİM PLANINDA ADA TEMSİLCİLER KURULUNA VERİLEBİLİR.

Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özellikleri dikkate alınarak YÖNETİM PLANINDA belirtilir.

Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin 4/5’ünün oylarıyla değiştirilebilir.

  • Toplu yapı kapsamındaki “TÜM KAT MALİKLERİ”nin sorumluluğundadır.
  • Yönetim planının değiştirilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının 4/5’nün oyu şarttır.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları, içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.

Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu KANUNİ MÜMESSİLİ temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oylamaya katılamaz.

Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının % 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

BU TÜR VEKALETNAMELER ÖZEL OLABİLECEĞİ GİBİ (yani sadece o toplantıya mahsus), YAPILACAK TÜM TOPLANTILARDA OY KULLANMAYA YETKİLİ OLARAK DA DÜZENLENEBİLİR.

5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve buna bağlı olarak çıkartılan Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğine göre binalarda enerjinin ve enerji kaynaklarının etkin ve verimli kullanılmasını, enerji israfının önlenmesini ve çevrenin korunmasını sağlamak için asgari olarak binanın enerji ihtiyacı ve enerji tüketim sınıflandırması, sera gazı salımı seviyesi, yalıtım özellikleri ve ısıtma ve/veya soğutma sistemlerinin verimi ile ilgili bilgileri içeren belgedir.

Daha basit bir ifade ile buzdolapları, çamaşır makineleri gibi beyaz eşyalardaki ya da klimalardaki enerji performans sınıflandırmaları artık binalar için de geçerlidir. Bu sınıflandırmalar A’dan G’ye kadar yapılmıştır. A sınıfı en verimli seviyeyi belirtirken, G sınıfı en düşük verimli seviyeyi belirtmektedir. Binalarda bu sınıflandırmayı gösteren belgeye Enerji Kimlik Belgesi ya da kısaca EKB denilmektedir.

2011’den önceki yapılarda MANTOLAMA ZORUNLULUĞU YOKTUR. Binalarda EKB zorunluluğu bulunmaktadır. Ancak, yeni yapılan binalarda mantolama zorunluluğu vardır.

Kat Malikleri Kurulunca verilen kararlar aleyhine,

  • Kurul toplantısına katılan ancak aykırı oy kullanıldığında; kat maliki karar tarihinden başlayarak BİR AY İÇİNDE,
  • Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak BİR AY İÇİNDE,
  • Her halde karar tarihinden başlayarak 6 AY İÇİNDE,

Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine İPTAL DAVASI açabilir.

KAT MALİKLERİ KURULU KARARLARININ YOK VEYA MUTLAK BUTLANLA HÜKÜMSÜZ SAYILDIĞI DURUMLARDA SÜRE KOŞULU ARANMAZ.

Genel giderlere katılma payının ödenmesinde gecikme tazminatı AYLIK % 5 üzerinden hesaplanır.

ISO 9001 - 2015 Kalite Yönetim Sistemi

Hizmet kalitemizi tescillemek için belgelendirme başvurumuzu yaptık.

Sektörde hizmet kalitesini yükseltmek isteyen site yönetimlerine, yönetim firmalarına danışmanlık hizmetleri veriyoruz.

Scroll to Top